Десятилетний анализ дисконтированных денежных потоков является наиболее точным методом оценки
При финансовой оценке гостиничных активов эксперты обычно используют три основных подхода. Рыночную стоимость можно определить методами капитализации доходов, сравнения рыночных транзакций и, наконец, сравнения стоимости девелопмента. Несмотря на использование общепринятых моделей, каждый конкретный случай оценки содержит уникальные аспекты. Для обоснованного выбора пути рекомендуется тщательно взвесить индивидуальные характеристики гостиницы.
Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов основан на следующем принципе: стоимость актива зависит от чистой прибыли или дисконтируемой стоимости будущих поступлений. Будущие поступления таких приносящих доход активов, как, например, гостиница, состоят из чистой прибыли (рассчитанной с помощью прогнозирования доходов и расходов) и ожидаемого дохода от будущей продажи актива.
Десятилетний анализ дисконтированных денежных потоков является наиболее точным методом оценки, разумеется, при наличии прозрачности, которая позволяет доказать все источники рыночных допущений и инвестиционных параметров. Получив прогнозы доходов и расходов гостиницы, оценщик может определить будущую операционную прибыль отеля. Далее оценщик принимает оптимальную ставку капитализации, которая отражает риск владения активом в течение рассматриваемого периода. Используя данную ставку капитализации, мы допускаем продажу актива в конце десятилетнего периода. Получив информацию о будущей операционной прибыли гостиницы и доходе от ее продажи, мы дисконтируем их на основе инвестиционных параметров и требований акционеров и кредиторов по возврату инвестиций.
Данный метод обычно считается предпочтительным при оценке приносящих доход активов, так как он наиболее близко отражает инвестиционное мышление осведомленных покупателей.
Сравнение рыночных транзакций
Метод сравнения рыночных транзакций основан на предположении, что осведомленный покупатель не приобретет актив за сумму, превышающую стоимость аналогичного существующего актива. Для получения наиболее точной оценки, стоимость сделки по продаже аналогичного актива должна быть скорректирована для отражения существующих различий между двумя активами.
Несмотря на то, что инвесторов интересует информация о рыночных транзакциях, они редко полагаются на нее для принятия окончательного решения о покупке. Такие факторы, как недостаток актуальных данных о рыночных транзакциях и множество коррекций, необходимых для сравнения двух активов, часто делают данный метод менее точным.
Сравнение рыночных транзакций является индикатором ценовых тенденций и больше всего подходит для выявления диапазона стоимости активов на основе совершенных сделок. Однако принятие решения на основе данного метода часто не обосновано из-за отсутствия качественных данных о рыночных транзакциях: чаще всего реальные условия сделки известны лишь продавцу и покупателю.
Сравнение стоимости девелопмента
Метод сравнения стоимости девелопмента основан на предположении, что покупатель не приобретет актив за сумму, превышающую стоимость постройки аналогичного нового актива. Оценка осуществляется путем вычитания амортизации актива (износ, функциональное и экономическое старение) от стоимости постройки аналогичного нового актива. Для получения итоговой оценки актива полученные цифры суммируются со стоимостью земли, как если бы это был вакантный и доступный участок.
Метод сравнения стоимости девелопмента дает надежные результаты для новых гостиниц, так как потери, связанные с износом здания, со временем становится все более трудно оценить. Данный метод дает наиболее точные результаты при расчете стоимости входа на рынок или оценке недавно построенных активов.
Практика показывает, что самые осведомленные покупатели основывают свои решения о покупке на финансово-экономических факторах, таких как прогнозируемая чистая прибыль и окупаемость инвестиций. Так как метод сравнения стоимости девелопмента не отражает детали, связанные с потенциальной прибылью, и требует множества амортизационных отчислений, данному методу приоритет отдается достаточно редко.
Описанные выше методы признаны как основные методы оценки гостиничных активов. Несмотря на то, что метод капитализации доходов считается наиболее релевантным, опытный оценщик рассмотрит все три подхода. Сравнение стоимости девелопмента поможет определить стоимость входа на рынок, в то время как рыночные транзакции помогут определить диапазон стоимости актива из расчета «за номер».
Практикум
Рассмотрим пример оценки гостиничного актива методом капитализации доходов. Напомним, эта модель, как правило, предпочитается при оценке приносящих доход активов.
Чтобы вычислить стоимость актива методом капитализации доходов, необходимо дисконтировать прогнозируемую операционную прибыль отеля и ожидаемый доход от будущей продажи актива. Представим инвестиционные параметры для данного примера:
- процент заемных средств – 70%;
- амортизация кредита – 10 лет;
- срок – 10 лет;
- процентная ставка по кредиту – 12%;
- терминальная ставка капитализации – 10%;
- накладные расходы при продаже актива – 1%;
- ожидаемая ставка доходности собственного капитала – 20%;
- ипотечная постоянная – 0,173050.
Поскольку нам известно, что при покупке актива потребуются заемные средства, мы можем разделить стоимость актива (V) на собственный (E) и заемный капитал (D). Стоимость собственного капитала состоит из суммы дисконтированной чистой операционной прибыли после выплат по кредиту и дисконтированного дохода от продажи актива.
E=(1–M)V, где M – процент заемных средств.(1–M)V=Σ(De×1/Sn)+((NI11/Rr)–[b(NI11/Rr)])×1/S10De=NI–(f×M×V)
NI – чистый операционный доход
De – денежные потоки после выплат по кредиту
V – стоимость актива
B – накладные расходы при продаже актива
M – процент заемных средств
n – год прогноза
f – ипотечная постоянная
Rr – терминальная ставка капитализации
1/Sn – коэффициент дисконтирования по ожидаемой ставке дохода собственного капитала
В таблице представлены вычисления, необходимые для определения стоимости собственного капитала по указанной выше формуле.
Год | Чистый операционный доход (прогноз), тыс. | | Коэффициент дисконтирования по 20% ставке доходности собственного капитала | | Дисконтированный денежный поток, тыс. |
1 | 100 | х | 0,833333 | = | 83,333 |
2 | 200 | х | 0,694444 | = | 138,889 |
3 | 300 | х | 0,578704 | = | 173,611 |
4 | 400 | х | 0,482253 | = | 192,901 |
5 | 500 | х | 0,401878 | = | 200,939 |
6 | 600 | х | 0,334898 | = | 200,939 |
7 | 700 | х | 0,279082 | = | 195,357 |
8 | 800 | х | 0,232568 | = | 186,054 |
9 | 900 | х | 0,193807 | = | 174,426 |
10 | 1000 | х | 0,161506 | = | 161,506 |
Итого | 1707,955 |
Доход от продажи актива, тыс. |
Чистый доход на 11-ом году операционной деятельности | 1100 |
Средства от продажи актива | 11100 |
Накладные расходы при продаже актива | 110 |
Чистый доход от продажи актива | 10890 |
Дисконтированный доход от продажи актива | 1758,796 |
Применив эти вычисления к формуле, мы получаем:
(1–M)V=1707955–0,507854V+1758796
0,807854V=3466751
V=4291309
В итоге мы посчитали стоимость гостиничного актива с определенными денежными потоками и инвестиционными параметрами.
Следует помнить, что приведенный пример использует гипотетические данные и упрощенный сценарий оценки, однако формула стоимости собственного капитала и метод капитализации доходов могут быть использованы в отношении любого реального гостиничного актива.
Главное в успешной оценке гостиницы – это достоверные вводные данные, используемые при подсчете стоимости актива. Этот процесс стоит доверять профессиональным консультантам в области гостеприимства.
