Апарт-отели: светлое будущее?

Апарт-отель – объект коммерческой недвижимости, представляющий собой жилой комплекс с гостиничной инфраструктурой и набором услуг: на территории работают круглосуточный ресепшен и консъерж-служба, рестораны, фитнес-клубы и пр.; осуществляется регулярная уборка номеров, общих помещений и территории.

Такие апартаменты можно использовать как в качестве места проживания, так и в качестве инструмента получения прибыли – сдавая апартаменты в аренду (средний срок – от пяти дней до года). Обслуживанием может заниматься либо управляющая компания (этот вариант спикеры называют оптимальным – с владельца снимается ряд проблем, связанных с поиском арендаторов и технической эксплуатацией помещения), либо сам владелец недвижимости.

 

По словам Александра Самодурова, мировой рынок апарт-отелей демонстрирует активный рост на всех континентах. «К крупнейшим международным операторам сегмента относятся Marriott (109 306 апартаментов в управлении) и The Ascott Group (30 519 апартаментов), работающая в Азии. За прошлый год рынок апартаментов в Африке вырос на 90 %, на Ближнем Востоке – на 38 %, в Азии на 47%, в Европе – на 24 %, в США – на 6,5 %», – отметил Самодуров. В России эксперты NAI Becar Apartments прогнозируют рост рынка апарт-отелей на 15‒20 %.

Сейчас российский рынок практически не развит: Александр Самодуров полагает, что это обусловлено исключительно новизной формата. «К примеру, за последние 10–15 лет старые рынки были заменены на современные торговые центры, и это совершенно естественно. С апарт-отелями постепенно произойдет то же самое – люди придут к тому, что снимать апартаменты выгоднее и комфортнее по сравнению с арендой квартиры, а инвесторы и девелоперы поймут, что это надежный и рентабельный бизнес», – добавил он.

На данный момент речь идет о единичных проектах, причем пока впереди Петербург: и YE’S, и «Вертикаль» сначала добились успеха в северной столице, а уже потом начали экспансию в Москву. Основными требованиями к участкам для будущих апарт-отелей Александр Погодин назвал расположение в городе-миллионнике (менее крупные города пока не имеют потенциала к развитию рынка апартаментов) и близость к метро. Так, в Митине, рядом со одноименной станцией, скоро откроется YE’S, а в Зеленограде ‒ «Вертикаль» (выбор не самого очевидного, на первый взгляд, расположения апарт-отеля Александр Самодуров объясняет ориентацией на бизнес-аудиторию: в Зеленограде действует особая экономическая зона и для ее сотрудников будет намного удобнее не ездить на работу из центра, а жить в комфортабельных апартаментах). 

 

Среди преимуществ инвестирования в апарт-отели спикеры выделили следующие:

- отсутствие налога на недвижимость (при переходе на упрощенную систему налогообложения – по словам Александра Погодина, ее выбирает большинство владельцев апартаментов – в этом случае не нужно платить налог на недвижимость, он уже включен в ежегодные 6 % сбора);

- надежность: и у YE’S, и у «Вертикали» действуют программы гарантированной доходности, обеспечивающие сохранность инвестиций и доход от сдачи апартаментов – около 10 % годовых без учета рыночной капитализации;

- разница в доходе – владение номером в апарт-отеле примерно в 1,5‒2 раза выгоднее обладания обычной квартирой, при этом проблем по эксплуатации недвижимости гораздо меньше.

Что касается минусов, то главным на сегодняшний момент является отсутствие профильного законодательства, регламентирующего правила проживания в апарт-отелях (теоретически, арендатор номера может организовать в нем нелегальный бизнес). По мнению Александра Самодурова, это должен быть документ наподобие Жилищного кодекса, и работа по его созданию уже ведется – проходят дискуссии в Минстрое и правительстве Москвы, причем в них участвует и представитель NAI Becar Apartments; разработка предположительно займет 1‒3 года.